전세사기 유형 5가지와 피해예방 체크리스트

 

전세사기는 임차인의 보증금을 가로채기 위한 계획적·조직적인 범죄입니다.

특히 청년·신혼부부·사회초년생 등 전세금이 전 재산인 서민층이 주요 피해자가 되는 경우가 많습니다.
아래는 대표적인 전세사기 유형 5가지를 실제 사례 중심으로 자세히 설명한 내용입니다.

1. 깡통전세형 (보증금 > 매매가 또는 대출금)

❗ 핵심: 집값보다 보증금이 더 높아, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 못 돌려받는 구조

💥 사례

• 분양가가 1억 원인 빌라에 전세 보증금 1억 2천만 원 계약
• 집주인은 대출받고 보증금까지 받아 도피
• 경매 처분 시 낙찰가가 1억 → 임차인은 2천만 원 손해

👀 주의할 점

• 시세보다 전세금이 너무 높은 집
• 등기부등본상 근저당, 전세보증금보다 많은 대출이 잡힌 경우

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2. 명의신탁형 (실소유자와 계약자가 다름)

❗ 핵심: 계약한 임대인이 진짜 집주인이 아니거나, 명의를 빌려준 '바지 사장'일 경우

💥 사례

• 노숙자나 신용불량자 명의로 빌라 수십 채 등록
• 계약 후 보증금 수령 → 실제 소유자는 배후에 숨어 있음
• 법적 책임 물을 수 없어 보증금 반환 불가

👀 주의할 점

• 임대인이 신분증 확인을 꺼림
• 계약서 이름과 등기부등본 소유자 불일치

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3. 무자본 갭투자형

❗ 핵심: 본인 돈 없이 전세 보증금으로 집을 사는 투자 방식
→ 집값 하락 또는 이자 부담 불이행 시 보증금 반환 불가

💥 사례

• 매매가 2억, 전세금도 2억으로 동일
• 투자자는 자기 자본 없이 계약
• 집값 하락 + 이자 부담으로 버티지 못하고 잠적 → 임차인 피해

👀 주의할 점

• ‘갭투자자’가 여러 채 보유하고 있는 경우
• 최근 매입한 이력이 있는 경우 특히 주의

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4. 전세 끼고 매도형 (중복 임대 또는 이중계약)

❗ 핵심: 같은 주택에 여러 명과 임대계약 체결 → 보증금 이중 수령

💥 사례

• A씨가 이미 거주 중인 전셋집
• 같은 집을 또 다른 임차인에게도 전세로 내놓음
• 나중에 보증금 못 받고 법적 다툼 발생

👀 주의할 점

• 계약 전 실거주 여부, 다른 임차인 확인
• 전입세대 열람원 및 확정일자 여부 확인

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5. 전입·확정일자 방해형

❗ 핵심: 세입자가 전입신고·확정일자 받지 못하도록 막아 우선순위 확보 못 하게 함

💥 사례

• 중개사가 ‘전입신고는 나중에 해도 된다’고 안내
• 알고 보니 집주인에게 선순위 채권자가 있었음
• 경매시 후순위로 밀려 보증금 못 돌려받음

👀 주의할 점

• 계약 당일 바로 전입신고 및 확정일자 필수
• 전세보증금이 집값의 70%를 넘는 경우 보증보험 가입 권장

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🛡️ 피해 예방을 위한 체크리스트

<항목>                                                <확인 방법>

등기부등본 확인	소유자, 근저당, 가압류 여부 확인
시세 확인	KB시세, 호갱노노, 네이버 부동산 참고
전세보증금 보장 여부	HUG 전세보증보험, SGI서울보증 가입 가능 여부 확인
확정일자·전입신고	계약 당일 바로 처리 필수
중개사 자격 확인	공인중개사 사무소 등록증·자격증 확인

 

⚖️ 마무리

전세 사기는 더 이상 뉴스 속 남의 일이 아닙니다.
한 번의 방심으로 수억 원의 보증금을 날릴 수 있는 시대,
임차인 스스로의 주의와 제도적 장치 강화가 절실합니다.

서울·수도권을 중심으로 유사한 전세사기 수법이 반복되고 있으므로,
계약 전 확인 → 보증보험 가입 → 세입자 권리 보호를 꼭 실천하시길 바랍니다.

 

 

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