임차인 대항력 '전입 신고 즉시' 발생

앞으로 이사를 마친 임차인이 전입 신고를 하면 그 즉시 대항력을 갖게 된다. 또 전세계약을 앞둔 예비 임차인이 선순위 보증금 등 권리 정보를 한 번에 쉽게 확인해 사전에 위험계약을 회피할 수 있는 체계도 마련된다.

정부는 10일 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 '전세사기 방지 대책'을 발표했다.

이번 대책은 전세 계약 전 계약 관련 위험 정보를 통합 제공하는 등 전세사기를 사전에 방지하는 예방 중심 제도를 추진하는 게 골자다.

이번 대책은 사후 구제 중심이었던 정책 패러다임을 '선제적 예방'으로 전환하고 임차인과 임대인 사이 정보 비대칭을 해소해 전세거래 환경을 투명하게 개선하는 데 중점을 뒀다.

◆ 전세 계약 전 선순위 권리정보 등 위험 진단 정보 통합 제공

현재 예비 임차인이 임대주택의 선순위 권리정보를 얻기 위해서는 계약 전 임대인의 동의를 얻어 다수의 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 복잡하고 불편하다.

모든 정보를 확보해도 난수표 같은 선순위 권리관계를 분석하고 위험도를 진단하는 것에는 어려움이 있었다.

이러한 불편을 해소하기 위해 여러 기관에 산재한 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 정보 등을 연계해 선순위 권리정보를 분석하고 위험도를 진단해 예비 임차인이 계약 전 한 번에 쉽게 확인할 수 있도록 제공한다.

이를 위해 주택도시보증공사에서 운영 중인 '안심전세 앱'을 고도화하고 정보 제공을 위한 법적근거 마련 이전에도 올해 9월부터 임대인 동의 방식의 대국민 서비스를 제공할 예정이다.

◆ 대항력 효력 발생시기를 전입신고 처리 시로 조정, 금융시스템과 연계 추진

현행 법규상 근저당권은 접수 즉시 효력이 발생하는 반면, 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생한다. 이러한 시차를 악용해 임대인이 임차인의 전입신고 직후 근저당을 설정해 대출을 받는 사례가 발생한 바 있다.

이러한 법적 허점을 악용한 기망행위를 원천 차단하기 위해 전입신고 '다음날 0시'에 발생하던 대항력 효력을 이사를 마친 임차인의 '전입신고 처리 시' 발생하도록 개선한다.

아울러 은행권 협의 등을 통해 임차인의 선순위 보증금을 즉시 확인하여 임대인의 중복 대출 등을 방지할 수 있도록 금융시스템 연계도 추진한다.

 

◆ 통합 권리정보에 대한 공인중개사 설명의무 및 책임 강화

공인중개사는 권리관계 설명 의무가 있으나, 선순위 관련 자료는 임대인 제출자료에 의존해 설명하는 구조라 임대인이 부정확한 선순위권리 자료를 제공할 경우 임차인에게 피해가 발생할 수 있다.

이에 정부는 공인중개사가 통합정보 시스템을 통해 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인하고 이를 임차인에게 반드시 설명하도록 의무를 강화할 계획이다.

아울러 확인·설명 의무를 위반한 경우 과태료 상향 및 영업정지 등 처벌 수위를 높여 책임 중개를 유도할 예정이다.

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