부동산 자산 관리의 유형과 자산의 분류
인간생활에 있어 관리지식과 기술성의 응용은 불가피한 시대이다. 예를 들면, 인생·사업문제는 물론이거니와 건강문제에 이르기까지 오늘날에 있어 관리는 중요하다. 결국 현대사회에서 관리를 떠나서는 모든 것을 효율적으로 이룰 수 없다. 관리가 지니는 현대사회에서의 중요성으로 말미암아 관리학 분야까지 등장했는데, 19세기 말에 테일러에 의해 강조된 과학적 관리론이 그 예이다.
관리란 가능한 모든 자원을 유용하게 하여, 보다 효율적인 업무의 완성을 목표로 하는 것이다, 따라서 정도의 차이는 있을지라도 거의 모든 인간의 활동부문에 있어서 여러 가지 필수요건으로 인정되고 있다.
'전문적인 부동산관리'는 부동산 소유자의 목적에 따라 대상 부동산을 관리상 운용·유지하는 것이라 정의할 수 있으며, 또, 부동산 관리는 '타인의 부동산을 맡아 관리·유지하고 임료의 수납 등을 하는 것'이라고 할 수 있다. 또, 다른 면에서 이용 가능한 기간에 가장 많은 소득을 올릴 수 있는 부동산운용 측면에서의 총체적 관리이며, 임대, 임차인 관계, 빌딩유지와 개수, 인사 및 고용원, 회계 및 광고관리를 포함한다. 또한, 부동산의 관리를 ”넓은 뜻으로 생산(production), 재무(financig), 마케팅(marketing) 등의 3가지 측면의 경영 활동" 이라고 할 수도 있다.
이와 같이 부동산관리는 다양하게 정의되고 있으나 일반적으로 관리라 함은 어떤 목적을 달성하기 위하여 응용되는 하나의 방식이자 규율인 것이다. 관리자체가 목적은 아니지만 관리를 통하여 자원의 유용성을 높이고 효율적인 업무완성을 이 룰 수 있다. 그래서 관리는 '사상과 행동에 대한 지침을 제시하는 근본적이며 일반적인 진리이다.'라고 정의할 수 있다. 즉 적극적인 관리방법을 말한다. 자산관리의 개념에서 자산의 취득을 별도의 개념으로 보는 경우도 있는데, 이는 부분의 취득이 물건의 새로운 발생이라는 점에서 구분 짓는 것이라 하겠다.
자산관리에 있어서의 '유지'란 외부적인 관리행위로서 부동산의 외형이나 형태를 변화시키지 않고 양호한 상태를 지속시키는 행위를 말하며 유지와 보존의 의의는 이것을 구별할 실익이 별로 없으나 유지는 수리 또는 개량을 가하고, 분실의 방지 등으로 자산의 효용을 높이려는 관리상의 주의를 요하는 것이라 하겠다.
'보존'이란 이러한 관리상의 주의를 계속 가하여 부동산의 경제적 가치를 증가시키는 행위 및 부동산의 관리를 확보하고 실태를 파악하려는 행위로서, 파괴된 건물을 보수하거나 미등기 부동산의 보존등기를 하는 행위 등을 의미한다. 자산의 '운용'이란 소유자 자신이 스스로 사용·수익하거나 또는 타인에게 이용시켜 부동산을 활용하는 행위를 의미하므로, 차주가 계약내용에 따라 적정하게 이용하는 가의 여부를 확인하는 행위도 이에 속한다.
전문적 관리대상이 되는 부동산은 많이 있다. 아파트와 같은 주거용부동산, 사무실 건물이나 쇼핑센터와 같은 상업용부동산, 공장이나 창고와 같은 공업용 부동산, 기타 병원, 학교, 공공건물, 호텔 등과 같은 특수목적 부동산 등이 그것이다.
'주거용 부동산'이란 거주자의 기본적인 주거욕구를 충족시켜 주기 위한 자산으로서 전문적인 자산관리 서비스에 대한 수요가 가장 많은 부문이며, 단독주택과 공동주택이 여기에 해당된다. 현재 공동주택 중 아파트부문에 대하여는 주택관리사 제도를 운영하여 나름의 전문성을 제도적으로 확보하여 운영하고 있다. 그러나 단독주택에 대하여는 개별적인 전문자산관리가 체계적으로 운용되지 못하는 실정으로 개별 단독주택의 노후화와 지역의 난개발로 인하여 주거환경이 날로 열악해 지고 있어 재개발, 재건축, 주거환경정비사업 등이 사회적 화두로 등장하고 있다.
'상업용 부동산'은 오피스 부동산과 매장용 부동산이 대표적인 상업용 부동산이라 할 수 있으며, 상업용 부동산은 사무실빌딩, 쇼핑센터, 상점, 주유소, 주차장과 같은 다양한 형태의 수익성 부동산을 말한다. 상업용 부동산은 일반적으로 '편의시설' (즉 대중에게 상품이나 서비스, 설비와 시설을 제공하는 개별시설물)로 간주되므로 비록 개인 소유이지만, 다수의 대중이 사용할 수 있는 특정한 권리를 가지고 있다.
상업용 부동산의 자산관리는 자가 소유의 경우 자체 인력으로 보유부동산만 관리하여 왔으나, 우리나라의 경우 IMF 이후 외국자본에 의해 서울의 대형 빌딩들이 매각되면서 오피스 빌딩을 중심으로 외국계 전문자산관리 회사가 등장하여 현재에 이르 고 있다.
'특수목적 부동산'에는 호텔, 모텔, 리조트, 요양소 등과 중, 고등학교, 대학교 등 교육시설, 교회 등 종교 시설, 그리고 정부기관 시설 건물 등의 시설이 해당된다. 특수목적 부동산들의 공통점은 특수한 사업이나 조직체의 활동무대로서, 건물의 운영과 설계가 그 목적에 적합하여야 한다는 점이다. 실제 이러한 부동산들의 관리는 특정한 기업이나 조직의 내부 인력들에 의하여 이루어진다.